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    ?主樓布陣/房策寬松 樓市整固后再上\美聯物業住宅部行政總裁 布少明

    2022-07-02 04:24:40大公報
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      圖:本港樓市下半年有望在成交回升的帶動下,呈現“價量齊升”。

      今年是香港回歸祖國25周年,其間樓市經歷房屋政策變遷及內外因素沖擊,如沙士、金融海嘯等事件,樓價一度大上大落。近年更受新冠疫情打擊,可謂歷盡顛簸,但至今依然屹立不倒,并在每一次低谷中“浴火重生”,穩步回勇,邁向另一高峰。美聯樓價指數亦較回歸前上升近七成。

      本港住宅物業注冊量同樣經歷了高低起伏。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地注冊處資料顯示,以1997年計(即以每年7月至翌年6月計算),二手住宅注冊量共錄約160萬宗,當中有三年交投宗數超過10萬宗,惟期間亦有三年宗數不足4萬宗,表現非常參差。

      可由歷史數據中看出,二手注冊宗數偏低的年份,主要集中在近10年。自回歸第15年(2011/2012年)至今的11個年頭,平均每年僅錄約4.77萬宗交投,較2003/2004至2010/2011的5年間,平均每年約9.17萬宗大跌約48%,其中2015/2016年二手住宅注冊量更低見約3.2萬宗。個中原因不難理解,明顯是由于政府實施多項收緊按揭措施,以及3D辣招壓抑置業需求所致。值得一提的是,在收緊按揭及辣招下,二手交投大幅縮減,惟樓價仍持續向上,即出現所謂“乾升”的情況。

      幸而特區政府于2019年放寬首置人士按揭成數的推出,回歸第24年(20/21年)二手住宅物業宗數得以回升至近5.8萬宗水平,創9年新高。至于今年又再進一步放寬按保的“新高成數按揭”,有助重啟換樓鏈,但在疫情影響下,其效應尚未完全發揮。

      市場預料寬松房策將延續,一旦疫情受控,兩地重新通關只是時間問題,“新高成數按揭”威力將全面發揮,交投有望再升,二手住宅成交或回升到6.6萬宗的較正常水平。

      展望下半年,受制于疫情及封關,預期下半年一、二手成交量反彈力度有限,料下半年一手錄約1.02萬宗成交,較上半年升逾一倍,全年計錄得約1.5萬宗;至于下半年二手成交量料錄約2.7萬宗,較上半年升近29%,全年將錄約4.8萬宗。樓價方面,估計下半年在成交回升的帶動下,有望“價量齊升”,相信在未通關前,全年樓價仍升約5%。

      現時市場利好因素強于利淡因素,樓市正處于整固及蓄勢向上之勢,相信樓市及樓價有望在往后再創新高。

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