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    ?經濟微觀/穩地產初見效 內房漸?復蘇\中信証券固定收益首席研究員 明 明

    2022-07-05 04:24:17大公報
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      圖:內地樓市逐漸進入?復蘇周期。

      2022年上半年,受多地疫情反復等超預期因素影響,全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰,商品房銷售規模大幅下降,房地產開發投資負增長。中央政府和各部委頻繁釋放積極信號,各地全面落實“因城施策”。穩地產主基調之下,隨著疫情影響的逐漸減弱及政策效果的持續顯現,市場整體開始?復蘇,5月重點城市銷售面積環比轉增,6月環比增幅繼續擴大,市場底部回升。核心城市市場熱度有所回升,新政效果初顯。

      銷售方面,5月以來逐步修復,但區域、城市和價段情況分化加劇。穩地產主基調之下,隨著疫情影響的逐漸減弱及政策效果的持續顯現,核心城市市場熱度有所回升,新政效果初顯。2022年1月至6月,全國30大中城市商品房成交面積為6359.2萬平方米,同比下降36.1%。6月份,全國30大中城市商品房成交面積同比降幅較5月收窄40.9個百分點,同比下降7.4%,市場邊際顯著修復。房價方面:底部企穩,分化顯著。今年以來新房與二手房價格均有所下降,1月至5月70個大中城市新房價格降0.7%,二手住宅價格累計降1.5%。二手住宅價格梯隊分化明顯,一線城市房價走高,二三線城市房價承壓。

      地方紓困政策密集出臺

      政策方面,地方紓困政策密集出臺,傳統的松綁和創新型政策層出不窮。5月以來,各級政府共出臺了138項穩定房地產的政策。從放松限購、限貸、限售、公積金貸款、降低貸款利率、減免稅費、實行購房補貼等多方面發力,河南、江蘇的一些城市嘗試采用以“房票”為依托的貨幣化安置,引發市場熱議。房貸利率也在央行政策引導下加速下行,多地落實房貸利率優惠政策,并參照全國房貸利率下限(首套4.25%、二套5.05%)執行。

      土地方面,供需規模大幅縮量,市場情緒低迷。受房地產企業資金壓力增大、信心不足等因素影響,今年上半年全國100大中城市住宅用地供求規模均縮量明顯,供應面積和成交面積同比分別下降47.0%和60.0%,其中成交面積處于2011年以來同期最低水平。土地價格相關指標亦處在較低水平。地產周期已經從政策底走到了銷售底,但目前房企信用和信心尚未修復,離房企拿地和開發投資的底尚有一定距離。

      地產周期的關鍵在于銷售,對商品房銷售影響最大的則是房價預期。雖然每一輪房地產周期的?復蘇離不開一些特定的刺激政策,可以是棚改貨幣化,也可以是貨幣放松、按揭利率下調,或者是這些政策的組合。但每一次大的地產周期走到中期或后期時,支撐它的邏輯往往是“房價預期─銷售─房價”的正反饋,最終地產周期反彈的高度也取決于這種循環何時被打破。

      諸如房價收入比、租售比等很多指標,反映出內地房價具有一些泡沫化特征。以房價收入比為例,一些發達國家將房價收入比超過6視做泡沫區,而內地整體的房價收入比超過10,一線城市近年來更是運行在接近25的水平。自從2016年底提出“房住不炒”以來,政府對于房地產市場的調控是在不斷加強的。即便本輪房地產下行周期中,出于救市的目的,各地大幅加碼了松綁政策,但“房住不炒”的政策底線是非常明確的,一旦銷售有所回暖,地產行業逐步脫困,政策松綁也會按下暫停鍵。

      在房價空間有限的情況下,未來的房地產周期大概率是越來越弱的。伴隨著房價波動的下降,房地產從銷售到投資增速的高點也是一輪比一輪弱。即便現在到明年銷售順利反彈,如果剔除基數影響,也很難達到2020年下半年到2021年上半年那一輪的高度。

      各地全面落實因城施策的地產松綁后,銷售端回暖已開始顯現,市場進入?復蘇周期。但結構上看,核心城市的銷售、房價回升顯著,低線城市差強人意。傳導鏈條看,從銷售回暖到房企信用、信心的改善仍需時日,拿地、投資的實質性反彈尚需等待??紤]到“房住不炒”仍是政策底線,長期來看房價上行空間越來越小,筆者傾向于認為這一輪房地產周期的高度可能低于上一輪。

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